En conjunto con las organizaciones ciudadanas de Talca (1), y como continuidad del proyecto Los Maitenes, se le ha propuesto a las autoridades locales la construcción de un proyecto que permita enfrentar de manera masiva y permanente la construcción de viviendas para los damnificados de Talca, sin por eso sacrificar el estándar de las viviendas ni su localización.

Se trata de la utilización de una serie de terrenos actualmente pertenecientes a Bienes Nacionales para la construcción de edificios de viviendas en densidad media, a partir del Modelo de vivienda integrada para recuperación de barrios centrales desarrollado por Reconstruye.

El principal problema que hace que los subsidios no alcancen para que los damnificados sin tierra se puedan quedar en zonas centrales, son los valores de suelo. Sin embargo, con valores de suelo entre 1,5 y 2 UF x m2, costos de construcción de aproximadamente 600 UF por vivienda + 200 UF para sitio, es posible hacer proyectos en zonas centrales que funcionasen. En esta línea, y revisando el proyecto los Maitenes, el modelo actual permite obtener 500 UF de subsidio para construcción + 100 UF de localización, lo que hace que falten 100 UF para pagar sitio.

Ubicación de terrenos y conjunto

Dado este análisis preliminar, es que hemos desarrollando la posibilidad de realizar un conjunto de vivienda de media altura en sitios de bienes nacionales que hoy están abandonados en las cercanías del Piduco, Talca; una cabida preliminar arroja como resultado la posibilidad de construir 200 unidades de 55 m2 en bloques de 4 pisos, con un mix de viviendas de clase media y viviendas de damnificados (2).

Esta evaluación preliminar arroja que si:
- Bienes Nacionales sede los terrenos a un costo especial de 0,5 UF x m2
- Construimos un 60% de departamentos (120) de 800 UF, accediendo al subsidio de recuperación de centros urbanos utilizando la formula de 1000- (9,5xP) sin limitar en 500 UF y permitiendo un subsidio de 600 UF para estas viviendas
- Negociamos tasas especiales para damnificados que se puedan endeudar en 200 UF (la diferencia) a 10-12 años, pagando un dividendo de menos de $50.000
- Construimos 40% de departamentos (80) 1000 UF con 500 UF de Subsidio
Se obtendría una rentabilidad sobre una eventual inversión de privados del 12,5% (3).
Si el sitio se sede sin costo por parte de bienes nacionales, la rentabilidad sube al 18%.

Este proyecto se ha presentado a las autoridades locales y está aún en una etapa de evaluación preliminar. Ante su eventual realización, se deberá encontrar una formula efectiva para el desarrollo y diseño de los edificios.

Notas
(1) Este proyecto ha sido posible gracias a el trabajo en terreno y la idea inicial de José Luis Gajardo.
(2) Los datos de los sitios son del plano de catastro de la municipalidad, por lo tanto son muy referenciales.
(3) Esto si la totalidad de la operación fuese hecha con capital privado, lo que no es real, por lo que este % de rentabilidad debiese subir en un análisis más fino.